Czy sankcja kredytu darmowego obejmuje kredyt hipoteczny?

Pytanie wraca w niemal każdej rozmowie o sankcji kredytu darmowego i ma prostą odpowiedź w pierwszym zdaniu oraz bardziej złożoną w kolejnych. Sankcja z art. 45 ustawy z 12 maja 2011 r. o kredycie konsumenckim dotyczy kredytu konsumenckiego. Kredyt hipoteczny udzielany konsumentowi podlega odrębnej ustawie z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, która sankcji darmowego kredytu nie przewiduje.

Dwie granice, nie jedna

O tym, czy umowa mieści się w ustawie o kredycie konsumenckim, decydują dwa kryteria naraz.

Kwota. Art. 3 ust. 1 ustawy wskazuje próg 255 550 zł albo równowartość tej kwoty w innej walucie. Przy kredycie walutowym przelicza się go według średniego kursu Narodowego Banku Polskiego z ostatniego dnia kwartału poprzedzającego zawarcie umowy.

Charakter umowy. Kredyt zabezpieczony hipoteką na nieruchomości mieszkalnej albo przeznaczony na nabycie lub utrzymanie prawa do nieruchomości podlega ustawie o kredycie hipotecznym, niezależnie od kwoty.

Wyjątek, o którym łatwo zapomnieć

Art. 3 ust. 1a ustawy o kredycie konsumenckim rozciąga pojęcie kredytu konsumenckiego na niezabezpieczony kredyt przeznaczony na remont domu albo lokalu mieszkalnego, i to również wtedy, gdy jego kwota przekracza próg 255 550 zł.

Przepis bywa pomijany, a dotyczy realnej grupy umów. Kredyt na remont zaciągnięty bez wpisu hipoteki pozostaje kredytem konsumenckim, więc obowiązki informacyjne z art. 30 i sankcja z art. 45 mają do niego zastosowanie. Sama wysoka kwota nie wyklucza sprawy.

Kiedy umowa nie jest kredytem hipotecznym mimo pozorów

W praktyce zdarzają się konstrukcje, które wyglądają na hipoteczne, a nimi nie są.

• Konsolidacja spłacająca wcześniejszy kredyt hipoteczny, sama niezabezpieczona hipoteką i mieszcząca się w limicie kwotowym. Cel nie przesądza kwalifikacji.
• Pożyczka gotówkowa przeznaczona na wkład własny, jeżeli nie jest zabezpieczona na nieruchomości.
• Kredyt na wykończenie mieszkania, gdy bank nie ustanowił hipoteki, tylko oparł zabezpieczenie na wekslu albo cesji.

W każdym z tych przypadków rozstrzyga treść umowy i sposób zabezpieczenia, a nie nazwa produktu w tabeli opłat.

Co podlega ustawie na pewno

Do kredytów konsumenckich zalicza się przede wszystkim:

• kredyt gotówkowy i pożyczkę w granicach limitu kwotowego,
• finansowanie zakupu na raty, także zawarte w sklepie lub przez internet,
• kartę kredytową, limit odnawialny i kredyt w rachunku,
• kredyt konsolidacyjny bez zabezpieczenia hipotecznego.

Szerzej o zakresie ustawy we wpisie o tym, jakie kredyty obejmuje sankcja.

Kredyt walutowy i przeliczanie limitu

Przy umowie zawartej w walucie obcej próg 255 550 zł stosuje się do równowartości kwoty kredytu. Art. 3 ust. 1 ustawy o kredycie konsumenckim nakazuje przeliczenie według średniego kursu ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia kwartału poprzedzającego dzień zawarcia umowy.

Ma to znaczenie praktyczne, bo o kwalifikacji decyduje kurs historyczny, a nie dzisiejszy. Umowa, która w chwili zawarcia mieściła się w limicie, pozostaje kredytem konsumenckim nawet wtedy, gdy przy obecnym kursie równowartość byłaby wyższa.

Trzy pytania, które rozstrzygają kwalifikację

Zanim sprawa trafi do dalszej analizy, warto odpowiedzieć na trzy pytania. Wszystkie da się rozstrzygnąć na podstawie samej umowy.

1. Czy w umowie jest zabezpieczenie hipoteczne? Wpis hipoteki na nieruchomości mieszkalnej kieruje umowę do ustawy o kredycie hipotecznym. Zastaw na pojeździe, weksel, poręczenie albo cesja z polisy nie mają takiego skutku.
2. Jaka jest kwota kredytu? Chodzi o całkowitą kwotę kredytu z umowy, a nie o kwotę wypłaconą ani o całkowitą kwotę do zapłaty.
3. Na co przeznaczono środki? Nabycie lub utrzymanie prawa do nieruchomości kieruje umowę do ustawy o kredycie hipotecznym. Remont bez zabezpieczenia hipotecznego pozostaje przy ustawie o kredycie konsumenckim.

Jeżeli odpowiedzi wskazują na kredyt konsumencki, dopiero wtedy sensowne staje się badanie RRSO, kosztów pozaodsetkowych i sposobu naliczania odsetek.

Co przysługuje przy kredycie hipotecznym

Wyłączenie spod ustawy o kredycie konsumenckim nie oznacza braku ochrony. Ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym ma własny katalog obowiązków informacyjnych, w tym obowiązek przekazania formularza informacyjnego i wskazania w umowie całkowitego kosztu kredytu oraz RRSO.

Różnica dotyczy sankcji. Ustawa hipoteczna nie przewiduje odpowiednika art. 45 ustawy o kredycie konsumenckim, więc naruszenie obowiązku informacyjnego nie prowadzi tam do zwrotu kredytu bez kosztów. Roszczenia kredytobiorcy hipotecznego opierają się zwykle na innych podstawach, w tym na przepisach o niedozwolonych postanowieniach umownych.

Dlaczego to sprawdzenie robi się na początku

Ustalenie, czy umowa w ogóle podlega ustawie o kredycie konsumenckim, poprzedza każdą dalszą analizę. Nie ma sensu badać poprawności RRSO ani sposobu naliczania odsetek od kredytowanych kosztów, jeżeli sam art. 45 nie ma zastosowania.

Do tej kwalifikacji wystarczą trzy informacje z umowy: kwota kredytu, sposób zabezpieczenia i przeznaczenie środków. Wszystkie znajdują się w części ogólnej umowy albo w formularzu informacyjnym. Które dokumenty warto zebrać, opisuje wpis o przygotowaniu do analizy.

Jeżeli nie masz pewności, do której kategorii należy Twoja umowa, opisz ją w formularzu. Kwalifikacja jest pierwszym krokiem wstępnej oceny.