Kredyt hipoteczny a sankcja kredytu darmowego: kiedy jednak coś przysługuje?

Pełna sankcja kredytu darmowego nie dotyczy kredytów hipotecznych zawartych od 22 lipca 2017 r. Podlegają one innej ustawie, o kredycie hipotecznym z 23 marca 2017 r., która takiej sankcji nie przewiduje.

Starsze kredyty z hipoteką mają jednak własną, węższą sankcję. Niektóre kredyty, które wyglądają na hipoteczne, wcale nimi nie są. Poniżej sprawdzisz, gdzie przebiegają granice i do której grupy należy Twoja umowa.

Dwie granice, nie jedna

O tym, czy Twój kredyt jest objęty ustawą o kredycie konsumenckim, decydują dwie rzeczy naraz.

Kwota. Limit to 255 550 zł albo tyle samo w innej walucie (art. 3 ust. 1 ustawy). Przy kredycie w walucie liczy się kurs NBP z ostatniego dnia kwartału przed podpisaniem umowy.

Rodzaj kredytu. Kredyt z hipoteką na mieszkaniu albo domu podlega ustawie o kredycie hipotecznym, jeśli zawarto go od 22 lipca 2017 r. To samo dotyczy kredytu na kupno lub utrzymanie nieruchomości, niezależnie od kwoty.

Wyjątek, o którym łatwo zapomnieć

Kredyt na remont domu albo mieszkania bez hipoteki jest kredytem konsumenckim nawet powyżej 255 550 zł (art. 3 ust. 1a).

Ten przepis często się pomija, a dotyczy wielu umów. Taki kredyt obejmują wszystkie wymogi ustawy i sankcja. Sama wysoka kwota nie wyklucza więc Twojej sprawy.

Kredyty hipoteczne z lat 2011 do 2017

Ustawa o kredycie konsumenckim obowiązuje od 18 grudnia 2011 r., a ustawa o kredycie hipotecznym od 22 lipca 2017 r. Do umów sprzed tej drugiej daty stosuje się stare przepisy.

Stara wersja ustawy obejmowała też kredyty z hipoteką, ale tylko częściowo. Nie było do nich pełnej sankcji.

Był za to dawny art. 46. Przy naruszeniu wymogów co do treści umowy klient oddawał kredyt bez odsetek i opłat za 4 lata przed wysłaniem oświadczenia.

Sama data umowy z tego okresu nie wystarczy. Potrzebny jest konkretny błąd z dawnej listy i aktualny termin. Tych dwóch sankcji nie można mylić, więc sprawdź, która dotyczy Twojej umowy.

Przykład modelowy: kredyt z hipoteką z 2015 r., odsetki i opłaty około 12 000 zł rocznie. Dawna sankcja obejmuje 4 lata przed oświadczeniem, czyli około 48 000 zł, a nie koszty z całej umowy.

Kiedy kredyt tylko wygląda na hipoteczny

Zdarzają się kredyty, które wyglądają na hipoteczne, ale nimi nie są. Sprawdź, czy Twój do nich należy:

• konsolidacja, która spłaca kredyt hipoteczny, ale sama nie ma hipoteki i mieści się w limicie. Cel nie decyduje,
• pożyczka gotówkowa na wkład własny, jeśli nie ma zabezpieczenia na nieruchomości,
• kredyt na wykończenie mieszkania, gdy bank nie wpisał hipoteki, tylko zabezpieczył się wekslem albo ubezpieczeniem.

W każdym z tych przypadków decyduje treść umowy i rodzaj zabezpieczenia, a nie nazwa produktu.

Co na pewno jest objęte ustawą

Twoja umowa jest kredytem konsumenckim, jeśli to przede wszystkim:

• kredyt gotówkowy i pożyczka w granicach limitu,
• zakupy na raty, także w sklepie i przez internet,
• karta kredytowa i limit w koncie,
• kredyt konsolidacyjny bez hipoteki.

Więcej we wpisie o tym, jakie kredyty obejmuje sankcja.

Kredyt w walucie i przeliczenie limitu

Przy kredycie w obcej walucie limit 255 550 zł dotyczy równowartości kwoty kredytu. Przelicza się ją według średniego kursu NBP z ostatniego dnia kwartału przed podpisaniem umowy.

Liczy się kurs z tamtego czasu, a nie dzisiejszy. Umowa, która przy podpisaniu mieściła się w limicie, zostaje kredytem konsumenckim nawet przy wyższym kursie dziś. Sprawdź więc kurs z dnia swojej umowy.

Cztery pytania, które rozstrzygają sprawę

Zanim zaczniesz szukać błędów w umowie, odpowiedz na cztery pytania. Odpowiedzi znajdziesz w samej umowie.

1. Czy kredyt ma hipotekę? Hipoteka na mieszkaniu lub domu oznacza ustawę o kredycie hipotecznym. Zastaw na samochodzie, weksel, poręczenie albo ubezpieczenie nie mają takiego skutku.
2. Jaka jest kwota kredytu? Ustawa mówi o kredycie do 255 550 zł. Nie przesądza, czy wlicza się tu prowizję doliczoną do kredytu, ale za kwotą bez opłat przemawia definicja całkowitej kwoty kredytu.
3. Kiedy podpisano umowę? Kredyt z hipoteką z okresu od 18 grudnia 2011 r. do 21 lipca 2017 r. sprawdź pod kątem dawnego art. 46.
4. Na co poszły pieniądze? Kupno lub utrzymanie nieruchomości oznacza ustawę o kredycie hipotecznym. Remont bez hipoteki to kredyt konsumencki.

Przy kredycie blisko limitu kwota wymaga więc osobnej oceny. Jeśli odpowiedzi wskazują na kredyt konsumencki, dopiero wtedy ma sens sprawdzanie RRSO, opłat i sposobu liczenia odsetek.

Co przysługuje przy kredycie hipotecznym

Przy umowie od 22 lipca 2017 r. nie zostajesz bez ochrony. Ustawa o kredycie hipotecznym ma własne wymogi: bank musi dać formularz informacyjny i podać w umowie cały koszt kredytu i RRSO.

Ustawa hipoteczna nie ma jednak odpowiednika art. 45, więc błąd banku nie daje prawa do oddania kredytu bez kosztów. Kredytobiorcy hipoteczni dochodzą praw zwykle z przepisów o niedozwolonych zapisach w umowach.

Dlaczego to sprawdza się na początku

Najpierw ustal, czy umowa w ogóle podlega ustawie o kredycie konsumenckim. Nie ma sensu sprawdzać RRSO ani odsetek od prowizji, jeśli sankcja w ogóle nie ma zastosowania.

Wystarczą do tego cztery informacje z umowy: kwota, zabezpieczenie, data i cel kredytu. Wszystkie znajdziesz w pierwszej części umowy albo w formularzu informacyjnym. Jakie dokumenty zebrać, wyjaśnia wpis o przygotowaniu do analizy.

Jeśli nie wiesz, do której grupy należy Twoja umowa, opisz ją w formularzu. To pierwszy krok wstępnej oceny.